전세 근저당설정 확인 방법과 전세 계약 전 등기부등본 보는 법 정리

전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 발급해 근저당설정 여부를 확인해야 해요. 근저당권이 설정돼 있으면 집주인이 대출을 받은 것으로, 경매 시 근저당권자가 보증금보다 먼저 변제받아 세입자 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 선순위 근저당 채권액과 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘으면 위험해요.

근저당설정이란 무엇인가

근저당권은 집주인이 금융기관에서 대출을 받을 때 해당 부동산을 담보로 설정하는 권리예요.

근저당권이 설정돼 있다고 무조건 계약을 피할 필요는 없어요. 금액 기준으로 안전 여부를 판단해야 해요.

전세 계약 전 등기부등본 확인 방법

• 인터넷등기소 접속: iros.go.kr에 접속해 “부동산 등기” → “열람/발급”으로 이동해요
• 주소로 부동산 검색: 계약할 집 주소를 입력해 해당 부동산 등기부등본을 검색해요
• 갑구(甲區) 확인: 소유자 정보와 소유권 이전 내역을 확인해요. 임대인이 실제 소유자인지 확인이 중요해요
• 을구(乙區) 확인: 근저당권·전세권 등 권리 설정 내역이 기재돼 있어요. 채권 최고액(근저당 한도)을 확인해요
• 채권 최고액 계산: 근저당 채권 최고액(대출 한도)과 내 보증금을 합산해 집값과 비교해요
• 계약 직전 재확인: 계약 당일 최신 등기부등본을 다시 발급받아 최신 정보인지 확인해요

근저당 있는 집 전세 들어가도 되는지 판단 방법

아래 기준으로 안전 여부를 판단해요.

1. 집값 확인: 국토부 실거래가 또는 KB부동산 시세에서 해당 부동산 시세를 확인해요
2. 선순위 채권 합산: 등기부등본에서 확인한 선순위 근저당 채권 최고액과 내 보증금을 더해요
3. 안전 비율 계산: (선순위 채권 최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 × 100 = 위험 비율
4. 안전 기준: 위험 비율이 70% 이하이면 비교적 안전, 80% 이상이면 위험, 90% 이상은 계약 피하는 것이 좋아요
5. 추가 보호 조치: 전세보증보험(HUG·SGI서울보증) 가입으로 만약의 경우 보증금을 보호받을 수 있어요

전세 계약 시 주의사항

• 전입신고와 확정일자는 계약 당일 또는 잔금 지급 당일에 반드시 받아요 — 받는 날 다음 날부터 효력이 생겨요
• 계약서 특약에 “임대차 기간 중 추가 담보 설정 금지” 조항을 넣어요
• 임대인이 실소유자인지 등기부등본과 신분증을 대조해 확인해요
• 전세보증보험(HUG·SGI) 가입 가능 여부를 미리 확인해요 — 일부 고위험 주택은 가입 거절될 수 있어요
• 잔금 지급 직전 당일 다시 등기부등본을 발급해 변동 사항이 없는지 확인해요
• 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해 임차권 등기명령 신청 방법도 미리 알아두는 것이 좋아요
• 계약 전 해당 주택의 밀린 세금(국세·지방세 체납) 여부도 미납 세금 열람 신청으로 확인할 수 있어요 — 세금 체납이 있으면 보증금보다 세금이 먼저 변제돼요
• 다가구 주택(원룸 등)은 같은 건물 다른 호실의 임차보증금도 합산해야 해요 — 집주인에게 선순위 임차보증금 현황 확인서를 요구할 수 있어요

전세 안전 지수 계산 방법 비교